Než podepíšeme nájemní smlouvu

V období stále méně dostupného vlastního bydlení řeší mnoho lidí svou bytovou situaci vstupem do nájemního bydlení. Na co si dát pozor, než podepíšeme nájemní smlouvu?

Dobrá nájemní smlouva je základem pro klidné a spokojené bydlení v nevlastním bytě. Zákon sice stanoví základní parametry, které by měla taková smlouva mít, ovšem v praxi je velmi podstatné zaměřit se na detaily, které nám mohou v budoucnu ušetřit mnoho starostí a zamezit i případnému sporu.

Zprostředkování nájmu

Nájemní bydlení si můžeme hledat na vlastní pěst nebo také využít služeb realitní kanceláře. V takovém případě ale musíme počítat s tím, že za zprostředkování něco zaplatíme. Většinou je tato otázka řešena pomocí rezervační smlouvy, kde může být stanoven poplatek za zprostředkování.

Poplatek za zprostředkování se účtuje zpravidla ve výši jednoho nájmu. Jeho uhrazení ale nemusí být nutně na straně nájemce. Stejně tak může být ve smlouvě stanoveno, že tento poplatek má uhradit pronajímatel nebo se o jeho zaplacení podělí. Zároveň je dobré, když smlouva obsahuje ujednání, za jakých podmínek je tento poplatek vratný. Některé realitní kanceláře si jej mohou ve smlouvě nárokovat i v případě, že vám odpovídající nájemní bydlení neseženou nebo když bude mít jiné parametry, než jste požadovali.

A co by tedy měla obsahovat dobrá nájemní smlouva?

Kauce / Jistota

Další nákladovou položkou na počátku sjednání nájmu je složení kauce neboli jistota. Ta se stejně jako provize velmi často udává v násobcích měsíčního nájmu, a to zpravidla až trojnásobek. Tato jistota se však většinou hradí pronajímateli bytu, nikoliv zprostředkovateli, ale není to pravidlem. Záleží na tom, kdo disponuje právy k pronájmu bytu. Sjednává se pro případ, že by nájemce byl v prodlení s placením nájemného nebo způsobil pronajímateli bytu nějakou škodu. Definici podmínek vrácení a výše jistoty by měla obsahovat každá dobrá nájemní smlouva.

Doba trvání nájmu

Nájem se sjednává na dobu určitou nebo neurčitou. Většinou se setkáte s první variantou a tento parametr musí být uveden v nájemní smlouvě. Zároveň byste měli jasně definovat podmínky pro ukončení nájmu, event. vyklizení a předání bytu i vrácení jistoty.

Výše nájemného a princip navyšování

Každý logicky očekává, že dobrá nájemní smlouva bude obsahovat výši nájemného. Pokud je ale smlouva sjednána na dobu delší než jeden rok, měla by obsahovat také pravidlo pro případné zvyšování nájemného. Může být stanoven například v procentech ročně nebo odvislý od nějaké hodnoty vydávané statistickým úřadem. Předejdete tím event. nemilým překvapením. Jako pronajímatel si nemusíte lámat hlavu, jak na zvýšení zareaguje nájemce. Jako nájemce zase můžete počítat, o kolik se zvýší (nebo i sníží) vaše náklady na bydlení. I když ale tento princip ve smlouvě nestanovíte, občanský zákoník obsahuje paragrafy, které zvyšování nájmu do jisté míry regulují.

Nezaměnitelný popis bytu

Dobrá nájemní smlouva musí obsahovat nezaměnitelný popis bytu. Ten může obsahovat údaj o adrese, podlaží a čísle bytu, jeho dispozičním řešení a celkovou výměru. V tomto bodě by také mělo být uvedeno, které části bytu / domu se zahrnují do nájmu. Pokud máte k bytu například terasu nebo sklep, nemusí být součástí nájemní smlouvy. Je tedy dobré si zkontrolovat, co vše budete moci v rámci nájmu používat, respektive co necháte svému nájemníkovi k užívání.

Identifikace pronajímatele a nájemce

Před podpisem nájemní smlouvy se ujistěte, že osoba, která s vámi nájemní smlouvu podepisuje, je skutečně ta, jež je uvedena ve smlouvě. Zároveň byste měli mít jistotu, že pronajímatel disponuje právy k pronajímané nemovitosti, které jí nezabraňují tuto nemovitost pronajmout.

Definice smluvního typu

Základní parametry nájemní smlouvy jsou definovány v občanském zákoníku. Pokud jsou tyto parametry naplněny, nemusí být ve smlouvě ani výslovně řečeno, že jde o nájemní smlouvu. Ovšem z preventivních důvodů je lepší definici typu smlouvy uvést – zpravidla to bývá hlavní nadpis.

Poplatky za energie a služby

V nájemní smlouvě by mělo být uvedeno, co je zahrnuto v ceně nájmu a jak se budou hradit poplatky za energie a režijní služby. Pokud se nájemce zaváže hradit energie ze svého, může být v určitých případech dobré si nechat na sebe převést také měřící zařízení (odběrné místo). Pokud ale uzavíráte smlouvu na kratší období, je lépe se domluvit s pronajímatelem, že budete hradit ceny za energie přímo jemu, a stanovit si princip záloh a odečtů.

Opravy

Zákon stanoví limit pro běžnou opravu, kterou by si měl hradit sám nájemce, na 1000 Kč. Nicméně pro prevenci sporů o to, co je běžná oprava, je lépe si tento termín také definovat do nájemní smlouvy. Při přebírání bytu si pak celý předmět nájmu důkladně projděte a do předávacího protokolu případně zaznamenejte všechny prvky, které by mohly vyžadovat opravu. Tím předejdete dohadům o tom, kdo tuto závadu způsobil. Stejně tak je tomu s určením povinného v případě revizí. Jako pronajímatel můžete vybavit byt plynovým spotřebičem, ale jeho revize už můžete nechat na nájemníkovi.

Co naopak dobrá nájemní smlouva obsahovat nesmí?

Nájemní smlouva by neměla výrazně omezovat nájemce na jeho právech. S tím je, ačkoliv se v praxi často setkáte s opakem, spojen zákaz vkládání jistých typů podmínek do nájemní smlouvy. Jedná se především o tyto body:

• zákaz přihlášení k trvalému pobytu
• zákaz kouření
• zákaz chovu zvířat
• zákaz podnikání v bytě
• zákaz návštěv
• smluvní pokuty

Ačkoliv tyto zákazy pronajímatel nemá právo do smlouvy zařadit, můžete na ně narazit. V každém případě je ale dobré, aby se strany dohodly a zamezily tak případným sporům. S ohledem na dobu trvání soudních řízení není dobré spoléhat na to, že věc za nás v případě problémů rozhodne soud.