Prohlášení vlastníka

Byt, respektive jednotka vzniká výstavbou, zápisem do veřejného seznamu (např. pokud vlastník prohlášením rozdělí své právo k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám), nebo rozhodnutím soudu, pokud o tom rozhodne při oddělení ze spoluvlastnictví, při zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, při zúžení společného jmění nebo při vypořádání společného jmění.

Prohlášení vlastníka je právní úkon, který může učinit pouze vlastník budovy, ve které by měly vzniknout nejméně dvě jednotky (byty a/nebo nebytové prostory), z nichž každá může mít jiného majitele. K jednotkám též náleží podíl na společných částech (sklepní prostor, chodby, výtah, atd.).

Prohlášení vlastníka musí mít písemnou formu. Obsahuje především údaje o pozemku, domu, obci a katastrálním území, a údaje o jednotce. Podstatnou částí jsou údaje o věcných a jiných právech a závadách přecházejících se vznikem vlastnického práva k jednotce na všechny vlastníky jednotek nebo na některé z nich.

Vlastníci jednotek mohou prohlášení změnit. Je-li jednotka zatížena, lze prohlášení změnit s předchozím souhlasem osoby oprávněné z věcného práva. Ke změně prohlášení se vyžaduje dohoda dotčených vlastníků jednotek o změně jejich práv a povinností uzavřená v písemné formě. Účinnosti dohoda nabývá, pokud s ní v písemné formě souhlasí vlastníci jednotek s většinou hlasů, popřípadě s kvalifikovanou většinou hlasů určenou v prohlášení, a to i když nejsou stranami dohody.

K vymezení jednotek dochází až zápisem příslušným katastrálním úřadem do katastru nemovitostí. A to na základě návrhu na vklad, podaný vlastníkem domu. Přílohou je samozřejmě samotné prohlášení vlastníka. Katastrální úřad rozhodne o jeho povolení nebo zamítnutí a vlastníka vyrozumí.

Správné vymezení jednotek, společných částí, práv a závad na nemovitosti je nutným předpokladem nejen pro bezproblémový vklad do katastru, nýbrž i pro budoucí nakládání s nemovitostí. Zejména proto, že již v prohlášení vlastníka se vymezí práva a povinnosti vyplývající z vlastnictví jednotek. Proto je záhodno, přenechat tuto činnost na advokátovi, který neopomine žádný detail, jenž by mohl vyústit v nepovolení zápisu do katastru nebo jinak ovlivnit budoucí právní vztahy k nemovitosti.

Příklady úkonů advokáta pro prohlášení vlastníka